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INTRODUCTION. XXVH
d’une personne est impossible; que l’ordre entre les différens créanciers sur le même immeuble s'établit uniquement par la priorité d'inscription; que les hypothèques légales et judiciaires ne deviennent de véritables hypothèques que par l'inscription, et forment un titre suffisant pour la demander. Une feuille est consacrée à chaque immeuble sur les registres hypothécaires; on y inscrit le nom du propriétaire et les charges dont immeuble est grevé. La translation de la propriété des immeubles ne s'opère également que par linscription à laquelle il faut recourir, à chaque changement de propriétaire, lors même qu’il aurait lieu par transmission héréditaire. De cette manière le créancier hypothécaire est toujours assuré de ne traiter qu'avec le propriétaire véritable et actuel de l'immeuble, destiné à lui servir de gage. La créance hypothécaire elle-même est regardée comme immeuble; et celui auquel elle est cédée doit en faire inscrire la cession pour assurer ses droits.
On appelle titre à l’hypothèque, le droit, l'arrêt, le contrat, etc., en vertu duquel un créancier peut demander l'inscription hypothécaire. Si ce titre, quoique positif, manque de quelques formalités pour le rendre exécutoire, on peut avoir recours aux prénotations, qui servent à prendre date, et deviennent inscriptions définitives, si on remplit plus tard les formalités néces- saires, omises dans l’origine, et cela, sous les mêmes conditions et avec le même effet. Nous ferons observer ici que ces prénotations peuvent en certains Cas avoir de grands avantages; mais aussi il est à craindre qu’elles n’entravent les trans- actions du propriétaire débiteur apparent, en faisant produire à la demande un effet anticipé.
Dans ce système, dont nous ne traçons ici que les principes généraux, la tenue des registres hypothécaires est une magistrature de haute importance et d’une immense responsabilité, parce que celui qui en est chargé doitexaminer et apprécier les titres qu’on lui présente pour obtenir l’inscription; aussi a-t-on chargé les tribunaux de ce soin en plusieurs pays, par exemple, en Prusse. Les titres ne sont pas transcrits en totalité sur les registres; on en extrait seulement les élémens nécessaires pour réaliser l'inscription, mais on en prend des copies ou on exige des duplicatas destinés à former des dossiers à l’appui des registres. Ce qui frappe aux premier abord, c’est que ce système, dans toute sa rigueur, exige des écritures très multipliées et devient presque inapplicable dans un pays où les biens-fonds se divisent souvent et se réunissent, non moins fréquemment, à d’autres immeubles détachés eux-mêmes d’un autre ensemble de biens. Nous sommes fort éloigné de vouloir nier les avantages de la spécialité des hypothèques; elle est une conséquence rigoureuse du principe qui fait du droit du créancier hypothécaire un droit réel et incorporel inhérent à l'immeuble grevé, sans aucun égard à l’acquéreur'; bien plus, elle est d’une grande utilité au propriétaire de plusieurs immeubles, qui ne veut en engager qu’une partie et con- server le reste libre pour de nouveaux engagemens; mais ce qui est vrai malheureusement, c’est que la spécialité amène des inconvéniens bien graves dans un pays où la propriété est divisée à l'infini, où elle change tous les jours de maître, et où il devient même difficile de désigner un immeuble d’une manière exacte. Si quatre arpens de terre, par exemple, changent plusieurs fois par an de maître et se trouvent réunis successivent à six patrimoines différens, si les propriétaires des tenans et aboutissans changent souvent aussi, et si les changemens faits à la culture ne sont pas moins fréquens, comment veut-on, sans des travaux disproportionnés avec la valeur de lobjet, constater leur identité et en quelque sorte leur état civil? De cette difficulté d'établir et de reconnaître de très petites propriétés, souvent chargées d'hypothèques, naissent des inconvéniens nombreux, dont le plus grave est de faire tort au crédit des propriétaires. C’est pourquoi nous avons Cru qu’il n’était pas inutile d'appeler sur ce point l'attention des jurisconsultes qui s'occupent de cette matière, el dont aucun, depuis la brochure de M. Hua(1), n’a recherché les avantages réciproques de la généralité et de la spécialité des hypothè- ques. Mais pourrait-on permettre de grever la totalité des biens par hypothèque contractuelle? Les effets seraient moins simples sans doute que ceux de l'interdiction absolue de ce contrat, prononcée par le Code Napoléon; mais il faut se rappeler que c’est précisément lors de la discussion du titre des hypothèques, que Napoélon a dit: La trop grande simplicité dans la législation est l’ennemie de la propriété.:
Le point le plus défectueux dans le système qui est aujourd’hui en vigueur en France, est sans contredit la manière dont est réglée la transmission de la propriété(2). L'absence d’une disposition qui ordonne la transcription sur les registres publics des actes translatifs de propriété, détruit une grande partie des avantages de la publicité des hypothèques(3). Un autre inconvénient résulte de la non-inscription des charges réelles et des baux d’une durée de plusieurs années; les
(1) De la nécessité et des moyens de perfectionner la législation hypothécaire, par Hua{de Mantes), ex-législateur.(Paris, 1812.)
(2) Voir M. Troplong, Traités des hypothèques, préface, page 34 et suiv.
(3) Nous ferons observer qu'à Bade, où le Code Napoléon est introduit, cette formalité est prescrite, ainsi que l'indique le M anuel de droit germanique de M. Mittermeier, page 693, note 14.|