für Stube und Küche und rund 320 M pro Jahr für zwei Stu­ben und Küche. Schon diese Miete wird von den Mieterkreisen als eine außerordentliche Belastung empfunden, wie die Agi­tation der Mietervereine zeigt, die gegen jede Erhöhung der Mieten, die in absehbarer Zeit dem Friedensstand sich nähern sollen, Stellung nehmen. Daß neue Wohnungen, die zu solchen Preisen vermietet werden können, auf wirtschaftlicher Grund­lage überhaupt nicht herstellbar sind, muß für jeden mit den Verhältnissen Vertrauten völlig klar sein. Dennoch ist es ver­lohnend, einmal an Hand von Zahlen festzustellen, wie hoch denn tatsächlich der Mietpreis einer neu erstellten Wohnung heute sein würde.

Die Kosten einer Zweizimmerwohnung betragen in fünf­stöckiger Bauweise heute einschließlich Grund und Boden und Straßenkosten, für die nur ein Betrag von zusammen 2000 M angenommen ist, 12 000 M. Rechnen wir davon nur 12%, so würde die zur Verzinsung notwendige Miete 1440 M betragen. Dazu kommen noch die laufenden Kosten der Unterhaltung des Hauses und der Wohnung, die früher für die Kleinwohnung 20% Friedensmiete erforderten, also etwa 85 M pro Wohnung und die infolge der Erhöhung der Steuern und Lasten des Hausbesizes jetzt höher sind und auf etwa 160 M pro Wohnung angenommen werden müssen. Also eine Wohnung von zwei Stuben und Küche würde tatsächlich 1600 M an Miete erfordern, also etwa das Vierfache des Vorkriegspreises. Dabei würde der Hauseigentümer, der die Wohnung vermietet, ein sehr schlechtes Geschäft machen. Er hätte keinerlei Rücklagen für Amortisation des im Hause investierten Kapitals, für Risiko an leerstehenden Wohnungen und dergleichen und würde keine andere Verzin­sung erhalten als die, die er ohne Risiko und ohne Arbeit bei jeder anderen Kapitalsanlage haben könnte. Dabei ist hier die fünfstöckige Bauweise angenommen. Kommt man zu anderen Bauformen, wie die in den nächsten Kapiteln beleuchtete Bau­ordnung es vorsieht, so ist der Preis der Wohnung ein noch höherer.

Nun versucht man für diese Verhältnisse einen Ausgleich zu schaffen, und zwar dadurch, daß man einen Teil der Bau­kosten aus der Hauszinssteuer zum Zinssatz von 3% mit 1prozen­tiger Amortisation gewährt. Die Baukosten sind in den letzten Monaten außerordentlich gestiegen. Sie betrugen bis zum Ende des verflossenen Jahres 150 bis 160% der Friedensbau­kosten. Zu jener Zeit gewährte man etwa die Hälfte der Bau­fosten als Hauszinssteuerhypothek. Man beabsichtigt, mit der Erhöhung der Baukosten auch die Hauszinssteuerhypotheken zu erhöhen, und man wird zurzeit mit 7000 M Hauszinssteuer­hypothek rechnen können. Dann gestaltet sich das Erempel wie folgt:

Diese 7000 M sind mit 3% verzinslich und mit 1% amor­tifierbar. Dies ergibt

Die restierenden 5000 M mit 12% wären

280 M 600 M

insgesamt 880 M wozu allerdings noch die Unterhaltungskosten von Haus und Wohnung, rund 160 M kommen, die natürlich die gleichen bleiben. Also die Zweizimmerwohnung würde immerhin noch unter diesen Verhältnissen 1040 M, also nicht ganz die zweiein­halbfache Friedensmiete erfordern; ein Preis, der für die arbeitende Bevölkerung und für die Beamtenkreise nicht er­schwinglich ist. Trotzdem sind im letzten Jahre durch die Tätig­keit der Wohnungsfürsorgegesellschaft in Berlin rund 10 000 Wohnungen entstanden. Wenn man indessen glaubt, daß alle diese Wohnungen den Kreisen zugute kommen, die das Haupt­fontingent der Wohnungssuchenden bilden, so befindet man sich in einem Irrtum. Ein Teil der Wohnungen, die entstanden find, ist von gemeinnüßigen Gesellschaften erbaut, deren Zweck es ist, für einen bestimmten Kreis Wohngelegenheiten zu be= schaffen. Es sind dies die von der Reichsbank, von der Reichs­bahn, von der Post, von den Reichs- und Staatsbehörden ins Leben gerufenen gemeinnügigen Gesellschaften, die ihre Tätig­keit auf folgender Grundlage aufbauen:

Sie erhalten von der Reichsversicherungsanstalt für An­gestellte eine erste Hypothek zum geringeren Zinsfuß als dem=

jenigen, den die Pfandbriefanstalten verlangen müssen. Die Reichs- und Staatsbehörden gewähren für ihre Beamten gering verzinsliche Arbeitgeberdarlehen und an letzter Stelle steht dann die Hauszinssteuer. Auf diese Weise wird es möglich, eine Wohnungsfürsorge für diese eng begrenzten nicht bemittelten Kreise auch unter heutigen Verhältnissen in die Tat umzusetzen. Auch einzelne Industrieunternehmungen, wie Borsig, die A.E.G., die Gemeinnützige Heimstättenbau- Gesellschaft der Berliner Straßenbahn- Betriebs- G. m. b. H. haben nach dem Muster des Staates Wohnungen für ihre Arbeiter und Beamten geschaffen. Was an privater Wohnungsherstellung für die Allgemeinheit entstanden ist, beschränkt sich auf Wohnungen, bei denen die Mieter die Ueberteuerung durch Baukostenzuschüsse aufbringen. Es sind dies Wohnungen von 4, 3 und zum Teil auch von 2 Zimmern. Natürlich sind für die Unbemittelten diese Woh­nungen ein unerreichbares Ziel, da sie nicht in der Lage sind, die Baukostenzuschüsse aufzubringen. In diesem Zusammenhang müssen auch die Siedlungen erwähnt werden, die in Einfami­lienhäusern meist in Gruppenbauten errichtet worden sind. Der­artige Häuser werden gewöhnlich zum Verkauf gebaut. Käufer rekrutieren sich teils aus Beamten, denen vermittels Arbeitgeberdarlehen der Erwerb des Hauses ermöglicht wird, teils aus den gleichen Kreisen, die in der Lage sind, Bauzuschüsse für Wohnungen zu zahlen und die es vorziehen, lieber ein Eigenheim zu erwerben, für welches die bar aufzuwendenden Be­träge meist nicht höher sind, als für die mit Bauzuschüssen zu ermietende Wohnung.

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Wenn auch die ganze Art der bisherigen Neuherstellung von Wohnungen nicht direkt den Kreisen zugute kommt, die den Hauptbedarf des Wohnungsmarktes darstellen, so entlasten sie immerhin den Wohnungsmarkt und schaffen mit der Zeit durch das Leerwerden von verhältnismäßig billigen Wohnungen in älteren Häusern Raum für die allgemeine Bevölkerung.

Bei dem geschilderten großen Wohnungsbedarf ist dies natürlich alles nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Wohnungsmangel muß angesichts des alljährlich neu eintreten­den Wohnungsbedarfs ständig ein größerer werden, und mit der Schaffung von 10 000 Wohnungen im Jahre ist eine durch­greifende Abhilfe nicht möglich. Dazu kommt noch eins: die Grundlage der Schaffung dieser 10 000 Wohnungen ist die Haus­zinssteuer, die sehr umstritten ist, weil sie nicht nur eine Be­lastung der Hausbesizer, sondern auch der Mieter darstellt, und weil der Staat diese Hauszinssteuer als eine ergiebige Ein­nahmequelle für die Staatsfinanzen betrachtet. Bei unseren ungewissen parlamentarischen Verhältnissen kann man nicht wissen, wie lange die Hauszinssteuer noch bestehen bleiben wird. Kommt sie aber in Fortfall, dann schwindet der einzige Faftor, der zurzeit überhaupt nur eine Herstellung von neuen Woh­nungen ermöglicht.

In früheren Jahrzehnten vor dem Kriege haben Staat und Gemeinde aus allgemeinen Mitteln der Steuerzahler keinerlei Opfer für die Wohnungsversorgung zu bringen brauchen, und man mag über die vorhandenen Kleinwohnungen denken wie man will, man mag mit Fug und Recht die Hintergebäude, in denen sich diese Wohnungen zum großen Teil befinden, bes kämpfen und sie nicht für eine hygienisch einwandfreie Woh­nungsversorgung halten, jedenfalls aber verlangt es die Ge­rechtigkeit festzustellen, daß die Privatwirtschaft auch in der Lage war, Wohnungen für die Minderbemittelten zu schaffen, deren Preis sich im Verhältnis zum Einkommen der Mieter be­wegte.

Die Wohnungsfrage ist immer ein Teil der sozialen Frage gewesen und ebensowenig wie es bisher irgendeinem Lande ge= lungen ist, die soziale Frage restlos zu lösen, ebensowenig wird es möglich sein, den Teil der sozialen Frage, der die Wohnung betrifft, in einem Sinne der Lösung entgegenzuführen, die allen Idealen der Wohnungsreformer und der wohlmeinendsten Menschenfreunde entspricht. Soll man deswegen die Hände in den Schoß legen? Nein! Man hat die Pflicht, die Wohnungs­verhältnisse der Bevölkerung zu bessern, wo und wie auch immer es möglich ist, denn in den Wohnungen wächst ein neues Geschlecht heran, von dessen Gesundheit das Wohl des Vater­landes abhängt.

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