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Nr. 31.

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Verlagsdruckerei, vorm. Keller, gegr. 1783. 1 Reklamezeile 90 mm breit 120 Goldpfg.

Samstag, den 2. August 1924

37. Jahrg.

Das Gesetz über Mieterschutz und Mieteinigungsämter.

1. Fortsetzung.

Von G. Ziegler Darmstadt.

Danach kann die Aufhebung des Mietverhältnisses er­reicht werden bei erheblicher Belästigung des Vermieters durch den Mieter oder eine zu seinem Hausstand( Familienangehö­rige, Dienstboten) oder zu seinem Geschäftsbetriebe( Angestell­te) gehörige Personen oder solcher Personen, denen der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache überlassen hat( Untermie­ter). Die Belästigung muß eine„ erhebliche" sein. Da= runter dürften zu verstehen sein, grobe Mißhandlungen oder tät­liche Angriffe, Verstöße gegen die Sittlichkeit, grobe Beleidig­ungen, Hausdiebstähle, beträchtlicher ruhestörender Lärm, grobe Belästigung der Mitbewohner des Hauses. Das Verhalten des Mieters oder der oben bezeichneten Personen muß ein derar­tiges gewesen sein, daß mit Rücksicht auf die Interessen, des Vermieters oder der Mitbewohner eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgeschlossen oder doch erheblich gefähr­det erscheint. Der§ 2 schließt sich inhaltlich eng an§ 553 B. G. B. an. Die Lage ist für den Hausbesitzer indes wesentlich verschlechtert. In der Mehrzahl der Mietverhältnisse konnte früher der Vermieter beim Vorliegen der oben behandelten Kündigungsgründe auf den nächsten zulässigen Kündigungster­min das Mietverhältnis kündigen. Auf die Hilfe des Gerichts war er nur angewiesen in den Fällen, wo ein langfristiger Vertrag vorlag. Heute ist der Hausbesitzer in jedem Fall auf die Hilfe des Gerichts angewiesen. Da sich ein großer Teil der zur Kündigung berechtigenden Vorgänge ohne Zeugen abspielt, ist der Hausbesitzer meist nicht in der Lage sein Klagevorbringen, das in der Regel vom Miefer bestritten wird, zu beweisen. Sind nicht andere Umstände vorhanden, die das Gericht überzeugen, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann, so wird der Hausbesitzer, wenn er es nicht vorzieht in solchen beweislosen Fällen von einer Klage überhaupt abzusehen, mit seiner Klage abgewiesen wer­den. Diese Schutzlosigkeit des Hausbesizers hat manche Mieter bereits dazu geführt, daß sie es darauf abgesehen haben, den Hausbesitzer unter vier Augen auf das gröblichste zu insultieren.

Ein weiterer Aufhebungsgrund bildet die Tatsache eines unangemessenen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter und die Gefährdung des Mietraums oder des Gebäudes durch Ver­nachlässigung der gebotenen Sorgfalt. Auch diese Bestimmung ist außerordentlich mangelhaft und dehnbar. Was unter un­angemessenen Gebrauch" zu verstehen ist und wann eine„ erheb­liche Gefährdung" vorliegt, kann recht verschiedenartig beur­teilt werden. In der Regel stellen sich die Richter, der ganzen Tendenz des Gesetzes als„ Mieter"-schutzgesetz folgend, auf den Standpunkt, daß eine Belästigung des Vermieters, und die Gefährdung nicht erheblich genug und der Gebrauch des Miet­raums nicht derart unangemessen sei, daß diese Gründe zur Aufhebung des Mietverhältnisses ausreichen.

Unberechtigte Untervermietung ist ein weiterer Aufheb­ungsgrund. Unberechtigt untervermietet, wer ohne die nach § 549 B. G. B. erforderliche Genehmigung des Vermieters oder die nach§ 29 des Mieterschutzgesetzes die versagte Geneh­migunng des Vermieters ersetzende Zustimmung des Mieteini­gungsamtes die Mieträume oder einen Teil derselben dritten Personen überläßt. Hierzu sei noch bemerkt, daß das Mieteini­gungsamt Genehmigungen zur Untervermietung von Geschäfts­räumen nicht mehr erteilen kann.

Für vollkommen überflüssig halte ich die Bestimmung be­züglich der Mietervertreter. Es ist ganz selbstverständlich, daß berechtigte Wahrnehmung eines Interesses, sei es es eigenes oder kraft Auftrags fremdes Interesse, tein Kündigungsgrund darstellt. Ebenso gut hätte bestimmt werden können, daß schon die Wahl eines Mieters zum Mietervertreter feinen Kündi­gungsgrund darstelle.

Von besonderer Bedeutung ist die Bestimmung, daß vor. Erhebung der Klage der Mieter abzumahnen m. a. W. aufzu­fordern ist sein vertragswidriges Verhalten einzustellen. Ist dies nicht geschehen und der Mieter beseitigt nach Zustellung der Klage, die als Abmahnung gelten kann, den Aufhebungs­grund, so muß mit einer Abweisung der Klage und Belastung des Klägers mit den Kosten gerechnet werden, wenn nicht die Gründe derart waren, daß selbst nach Beseitigung durch den Mieter dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Die Abmahnung wird die einzelnen Beschwerdepunkte zu bezeichnen haben mit der Aufforderung an den Mieter deren Beseitigung zu veranlassen. Diese Abmahnung kann mündlich ( am besten unter Zeugen) erfolgen.

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Die Geltendmachung von Aufhebungsgründen ist an Fristen gebunden, erstens darf der Aufhebungsgrund dem Ver­mieter nicht länger als ein halbes Jahr bekannt sein, zweitens darf die Entstehung des Aufhebungsgrundes nicht länger als ein Jahr zurückliegen. Nach dem Ausschußbericht sollen diese Fristbeschränkungen zu einer Einschränkung der Klagen führen. § 3.

Der Vermieter kann auf Aufhebung des Mietverhält­nisses klagen, wenn der Mieter, welcher den Mietzins in für­zeren als vierteljährigen Zeitabschnitten zu entrichten hat, mit einem Betrag im Verzug ist, welcher den für die Dauer von zwei Monaten zu richtenden Mietzins erreicht. Ist der Mietzins in vierteljährigen oder längeren Zeitabschnitten zu

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