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Samstag, den 26. Juli 1924.
37. Jahrg.
Das Gesetz über mieterschutz und Mieteinigungsämter.
Von G. Ziegler- Darmstadt.
Urteil, wenn keinerlei Aussicht besteht, dasselbe vollstrecken zu
Wenn auch theoretisch die Frage des Kündigungsrechts geregelt ist, praktisch ist an dem früheren Zustand für den Hausbesitz, abgesehen von einigen besonderen Fällen, nichts geändert worden.
Das Gesetz über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom das Urteil ein Schlag ins Wasser. Denn was nüßt das schönste 1. Juni 1923( Mieterschutzgesetz) bildet eines von den drei Gliedern des Ringes unserer Wohnungs- und Mietzwangsgesetzgebung. Das Reichsmietengesetz vom 24. März 1922 und das Wohnungsmangelgesetz vom 26. Juli 1923 sind die beiden anderen Glieder dieses Ringes. Während das Reichsmietengesetz die Mietpreisfrage und das Wohnungsmangelgesetz die Raumfrage regelt, regelt das Mieterschutzgesetz die Kündigungsfrage. In ihrer Tendenz sind die 3 Gesetze übereinstimmend: sie bedeuten eine Beschränkung der Rechte des Vermieters.
Mit dem Inkrafttreten dieser Gesetze ist unser früheres Mietrecht vollständig umgestaltet worden. Die 3 Gesetze sind die zwangsläufige Folge der von Hausbesitzerseite von Anfang an bekämpften falschen Wohnungs- und Mietpreispolitik der letzten Jahre. Das Bedürfnis unserer verschiedenen Nachkriegsregierungen nach Popularität bei der großen Masse war die Triebfeder der behördlichen Eingriffe in den Wirtschaftsmechanismus und damit die Ursache der Wohnungsnot in ihrem heutigen Umfange. Es wird anderer Männer an den verantwortlichen Stellen bedürfen, die den Mut haben, dem Volk die Wahrheit zu sagen. So wenig ein Volk durch Gesetze und Verordnungen satt zu machen ist, ebensowenig kann auf diese Weise das Wohnungsbedürfnis befriedigt werden. Aus dieser auf den verschiedensten Gebieten gemachten Erfahrung hat man nur auf dem Gebiet des Wohnungswesens noch nicht die Lehre gezogen.
Die kurze Zeit des Bestehens unserer neuen Miet- und Wohnungsgesetzgebung hat unseren gesamten Wohnungsmarkt bereits in einen Zustand der Erstarrung gebracht. Auf dem Wohnungsmarkt herrscht Friedhofsruhe, ebenso wie auf dem Baumarkt. Dieser Zustand wird nicht behoben werden ohne das Eingreifen der Privatindustrie. Die behördlicherseits erstellten Bauten erfüllen eigentlich nur den Zweck einer Musterkarte für den Baumarkt. Die derzeitige Wohnungs- und Mietpreispolitik wird unweigerlich zu einer weiteren Verschlechterung. unserer Wohnungsverhältnisse führen. Die bedauernswerten Opfer dieser falschen Politik, die Hunderttausende Wohnungslose und diejenigen, die als Untermieter für ein Zimmer dem glücklichen Hauptmieter die ganze Wohnung bezahlen müssen, werden nicht eher auf ein eigenes Heim rechnen können, bis die letzten Reste der unseligen Zwangswirtschaft beseitigt sind.-
Das Mieterschutzgesetz regelt in 56 Paragraphen die Frage der Kündigung und das Verfahren vor den Mieteinigungsämtern. Die Frage hätte man viel einfacher durch einen einzigen Paragraphen erledigen können, der etwa zu lauten hätte: Jeder Mieter darf in seiner Wohnung solange wohnen, bis er von selber auszieht. In Wirklichkeit ist nämlich in den 56 Paragraphen auch nichts anderes gesagt. Man gebe sich keiner Täuschung über den Wert einer etwa erteilten Kündigungsgenehmigung hin. 99% der Urteile machen die Räumung von der Beschaffung einer Ersatzwohnung abhängig. Das ganze ist eine Komödie und
Die hervorstechendste Aenderung gegenüber dem früheren Verfahren besteht darin, daß die Entscheidungen über Kündigungen von den Mieteinigungsämtern auf die Amtsgerichte übergegangen sind und daß ziemlich genau umgrenzt ist, unter welchen Voraussetzungen dem Kündigungsantrag stattzugeben ist. Damit ist die unter dem früheren Verfahren eingerissene Rechtsunsicherheit im wesentlichen behoben worden.
Der 1. Abschnitt des Gesetzes behandelt die Beschränkung der Aufhebung von Mietverhältnissen.
§ 1.
Mietverhältnisse über Gebäude oder Gebäudeteile können, vorbehaltlich der§§ 19 bis 26, auf Verlangen des Vermieters gegen den Willen des Mieters nur aus den in den§§ 2 bis 4 bezeichneten Gründen aufgehoben werden. Die Aufhebung erfolgt auf Klage des Vermieters durch gerichtliches Urteil.
Ist das Mietsverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, so wird es nach dem Ablauf der Mietzeit fortgesetzt, wenn nicht der Mieter spätestens zu dem Zeitpunkt, zu dem nach§ 565 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine für den Ablauf der Mietzeit zulässige Kündigung zu erfolgen haben würde, fich
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auf die Beendigung des Mietverhältnisses berust. Ein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht kann vom Vermieter nicht gegen den Willen des Mieters ausgeübt werden.
Dem Vermieter steht gleich, wer nach dem Abschluß des Mietvertrags das Eigentum an dem Grundstück erwirbt.
Die Anwendung des Gesetzes setzt voraus, daß es sich um ein Mietverhältnis handelt, also um die entgeldliche Ueberlassung eines Gebäudes oder Gebäudeteiles. Mietverhältnisse sind nicht zu verwechseln mit Pachtverhältnissen. Auf Pachtverhältnisse finden die Vorschriften dieses Gesetzes keine Anwendung, sie können ohne behördliche Einwirkung gekündigt werden. Ein Bachtverhältnis wird immer dann vorliegen, wenn es sich um die Ueberlassung eines eingerichteten Betriebes handelt, z. B. Gastwirtschaft, Hotel, Kino usw., wo der Zweck der Ueberlassung die Erzielung von Gewinn aus der Sache ist.
Das Kündigungsrecht des Mieters wird nicht berührt. Er kann das Mietverhältnis frei kündigen. Das Gesetz spricht nicht mehr von Kündigung, sondern von einer Aufhebung des Mietverhältnisses. Der Vermieter hat also nicht mehr einen Antrag auf Kündigung zu stellen, sondern er muß förmliche Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses beim Amtsgericht erheben. Eine solche Klage, die neben der genauen Bezeichnung der Parteien eine eingehende Begründung des Klagebegehrens, gestützt auf die in den nachfolgenden§§ 2 bis 4 bezeichneten Aufhebungsgründe enthalten muß, sind in der Regel folgende Anträge zu stellen:
1. das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum nächst zulässigen Termin aufzuheben;
Tag zu räumen;
2. den Beklagten zu verurteilen, die Mieträume im Hause str. Nr...,.. Stock, bestehend aus. an diesem 3. das ergehende Urteil für vorläufig vollstreckbar zu er flären;
4. dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Falls das Mietverhältnis nicht aus dem Grunde aufgehoben werden soll, weil der Vermieter die Räume für seinen eigenen Bedarf benötigt, wäre dem Antrag unter 2 noch hinzuzufügen: ,, ohne Bereitstellung einer Ersatzwohnung." Letzterem Antrag wird indes nur in den Fällen entsprochen, wo besondere Gründe, die in dem Verhalten des Mieters zu suchen sind, die Räumung ohne Ersatzwohnung rechtfertigt. Der Vermieter muß glaubhaft machen, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur Beschaffung einer Ersatzwohnung für ihn eine besondere Härte bedeutet.
Ein auf eine bestimmte Zeitdauer abgeschlossenes Mietverhältnis läuft ohne Unterbrechung weiter, wenn der Mieter nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist dem Vermieter zu erkennen giebt, daß er das Mietverhältnis über den Ablaufstermin nicht mehr fortsetzen will. Der Vermieter kann, trotz der vertraglichen Abmachung nur auf Aufhebung klagen. Der letzte Absatz bekräftigt den Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.
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§ 2.
Der Vermieter kann auf Aufhebung des Mietverhältnisses Klagen, wenn der Mieter oder eine Person, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetriebe gehört, oder der er den Gebrauch des Mietraums überlassen hat, sich einer erheblichen Belästigung des Vermieters oder eines Hausbewohners schuldig macht oder durch unangemessenen Gebrauch des Mietraums oder Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt den Mietraum oder das Gebäude erheblich gefährdet, oder wenn der Mieter einem Dritten den Gebrauch des Mietraums beläßt, obwohl er zur Ueberlassung nicht befugt ist. Die angemessene Wahrnehmung der Befugnisse eines Mietervertreters ist als Belästigung nicht anzusehen.
Die Aufhebung ist nur zulässig, wenn der Mieter ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters das Verhalten fortsetzt oder es unterläßt, eine ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, oder wenn das Verhalten des Mieters oder einer der im Abs. 1 bezeichneten Personen ein solches war, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hatte der Vermieter oder eine zu seinem Hausstand gehörige Person die Belästigung( Abs. 1) durch eigenes Verschulden veranlaßt, so findet eine Aufhebung nicht statt.
Der Vermieter muß die Klage binnen sechs Monaten von dem Zeitpunkt an erheben, in dem er von dem Aufhebungsgrunde Kenntnis erlangt hat. Die Klage ist ausgeschlossen, wenn
seit dem Entstehen des Aufhebungsgrundes ein Jahr verstrichen ist. Fortsetzung folgt.
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